Il teatro, poi divenuto Regio, rappresenta ancora un significativo esempio dei numerosi e imponenti interventi pubblici realizzati dalla duchessa.
Il Teatro sorse nel cuore della città, articolato in due ali laterali collegate al palazzo ducale e alla chiesa di Sant'Alessandro sì da diventare luogo di riferimento e aggregazione nella vita della città stessa, giusta il dettato di G.B. Nicolosi, secondo il quale "non meno degli spettacoli scenici convenga la teatral architettura appropriarsi ai tempi ed ai costumi".
La facciata neoclassica del teatro presenta un porticato a colonne ioniche sovrastato da due fasce.
Nella prima si trovano cinque finestre in corrispondenza degli intercolumni, e nella seconda un finestrone affiancato da bassorilievi di Tommaso Bandinelli, raffiguranti la Fama in volo.
Nel timpano che corona l'edificio ancora bassorilievi di Bandinelli con cetra e mascheroni.
I due corpi d'edificio laterali sono di due soli ordini, e arretrati. Il vestibolo quadrato del teatro presenta un soffitto a lacunari sorretto da colonne ioniche e introduce alla platea a ferro di cavallo, con quattro ordini di palchi e galleria.
Vasto e ben attrezzato il palcoscenico, particolarmente elegante il ridotto, coperto da una volta dipinta da G.B. Azzi, e decorata con stucchi e ornati di P. Piazza, G. Smit, G. Gelati, T. Bandini, e C. Rusca.
Alle pareti i finti bassorilievi di soggetto mitologico di S. Campana.
In origine la sala aveva una raffinata decorazione neoclassica, come documentano le decisioni del Toschi.
Ogni ordine di palchi aveva differenti decorazioni a stucco: in basso trofei militari, quindi la storia di Psiche, ritratti di poeti, ghirlande di fiori e frutti.
I palchi di proscenio erano decorati più riccamente, con le immagini della Fama che sosteneva trofei d'acanto e ritratti di uomini illustri; nell'arcoscenico un orologio a luce posto fra gli attributi di Febo e Minerva.
La trasformazione della sala iniziò per incarico di Carlo III di Borbone, nel 1853.
Vi lavorarono gli architetti Luigi Montecchi e Luigi Betolli, e lo scenografo Girolamo Magnani, nominato pittore e direttore del teatro. Gli ornati neoclassici della sala furono sostituiti con altri più ricchi e fastosi e nel soffitto, già dipinto da Giovan Battista Borghesi furono inseriti una fascia purpurea e un fregio a cornici dorate.
Rimase invece intatto il sipario di Borghesi, tuttora esistente, che rappresentava il trionfo di pallade.
Dopo l'elettrificazione del 1907, il teatro non ha subito modificazioni sostanziali fino al 1983, anno in cui sono iniziati lavori di restauro e risanamento conservativo tuttora da completare.
Del progetto complessivo messo a punto dall'Ufficio Tecnico Comunale sono stati sino ad ora realizzati i consolidamenti strutturali delle murature delle volte e delle coperture; la ristrutturazione della sala di scenografia e degli spazi della torre scenica; il restauro dei palchi, delle balconate, del foyer e della sala fumatori.
Altri interventi hanno riguardato il recupero di spazi per artisti e le maestranze e la messa a norma di impianti di sicurezza.